Oprava lodžií

DOTAZ vlastníka :

Bytové družstvo převedlo byty do vlastnictví a společenství vlastníků bytových jednotek vzniklo 1. 11. 2004. Mají celkem 35 bytových jednotek, z toho je 17 s lodžií a 18 bez lodžie. V loňském roce lodžie opravovali a celá oprava se financovala z fondu oprav. Oprava zahrnovala výměnu dlažby, zábradlí, opravu malby a štukování apod. Teď ti, kteří lodžie nemají, protestují proti tomu, že z fondu oprav se hradily i opravy prostor, kam oni nemají přístup a nemohou je užívat. Užívat je mohou pouze majitelé bytu. V kupní smlouvě je uvedena mj. výměra bytu v metrech čtverečních. Lodžie, jejíž výměra je 5,1 m2, se do převodu nezahrnuje. Přitom ve společných částech budovy též není uvedena [§ 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů].
Je postup při financování oprav lodžií v domě správný? Je v tomto případě rozdíl mezi pojmem lodžie a balkon?


Dne 1. 11. 2004 převedlo bytové družstvo byty do vlastnictví společenství vlastníků ve smyslu příslušných ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a ne-by-tovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, lze dovodit, že součástí tohoto převodu muselo být ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 zákona o vlast-nictví bytů zpracované písemné Prohlášení vlastníka budovy.
Prohlášení vlastníka budovy je tedy výchozím úkonem a klíčovým předpokladem pro převody bytů a nebytových prostorů v bu-dově do vlastnictví jiných osob. Současně pro přechod společných částí budo-vy do spoluvlastnictví těchto osob určuje prostorově vymezené části budovy, které se v souladu se stavebním určením staly jednotkami a společnými částmi domu dle § 4 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Přitom za vymezení jednotky v budově podle § 2 písm. b) a c) zákona o vlastnictví bytů je možno považovat jen takové, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k byd-lení nebo jinému účelu než k bydlení (nebytové prostory), a dále podle § 2 písm. e) a f) zákona o vlastnictví bytů rozestavěné byty a rozestavěné nebytové prostory, které jsou určeny v souladu se stavebním povolením k bydlení nebo jinému účelu než k bydlení, pokud jsou v ro-ze-sta-věném domě, který je alespoň v ta-kovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Jako jednotky nelze vymezit prostory, které jsou příslušenstvím bytu nebo nebytového prostoru, ani prostory, které jsou společnou části domu (kočárkárna, prádelna, balkon, lodžie). Takovéto prostory nemohou být samostatným předmětem občanskoprávních -vztahů ve smyslu § 118 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Jednotky tedy nelze vymezit v budově, pokud nebyl předcházejícím stavebním řízením určen jejich účel užívání. Pokud je v kolaudačním rozhodnutí vymezeno užívání bytové jednotky či nebytového prostoru, jejíž součásti je lodžie či balkon, je tento prostor takto ze zákona a rozhodnutím ve stavebním řízení vy-užíván subjekty, jež jsou vlastníci bytové jednotky či spoluvlastníci nebytového prostoru (společné prostory chodby s bal-konem). V každém případě je balkon či lodžie ve smyslu provedeného kolaudačního rozhodnutí součástí společných částí domu, na jejichž opravy přispívají všichni spoluvlastníci podle výše podílu spolu-vlastníků k uvedeným nemovitostem.
Jen pro úplnost ještě doplňujeme, že podle § 2 písm. i) zákona o vlastnictví bytů se podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností tvořící příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Do podlahové plochy bytu se tudíž nezapočítává podlahová plocha vnitřních ochozů a meziprostorů. Do podlahové plochy bytu se také nezapočítává podlahová plocha balkonů, teras ani lodžií, i když jsou určeny v prohlášení vlastníka k výhradnímu užívání vlastníku příslušného bytu. Je to především proto, že se nejedná o místnosti, a dále proto, že balkony, terasy a lodžie jsou podle zákona o vlastnictví bytů označeny za společné části domu. Balkon, i když je přístupný pouze z jednoho bytu, je nepochybně součástí vnějšího pláště domu, neboť je konstrukčně spojen s ob-vodovou zdí. Uvedená skutečnost vyplývá ze stavebně technického řešení domu. Tato obvodová zeď je nepochybně v po-dílovém spoluvlastnictví vlastníků všech bytů v domě.
Již z logického hlediska je možné "místnost" obecně definovat jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen zárubněmi a vstupními dveřmi. Balkon proto není místností, ale je společnou částí domu podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů. Pojem "společné užívání", který je uveden v citovaném ustanovení zákona o vlastnictví bytů jako zákonná podmínka pro vymezení balkonu jako společné části domu, neznamená, že takto vymezená společná část domu musí být fyzicky přístupná všem vlastníkům bytů. Balkon je stavební konstrukcí (§ 42 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů), přičemž je součástí vnějšího opláštění domu a z hlediska stavebně technického je společnou částí domu. Ostatně i jiné společné části domu jsou společnými částmi domu, i když je u nich rovněž uvedena zákonná podmínka společného užívání, např. jednotlivé zdi v bytu ve vlastnictví jednoho z vlastníků bytů, jež rovněž nejsou fyzicky přístupné vlastníkům ostatních bytů. Navíc se do podlahové plochy bytu nezapočítává podlahová plocha balkonu, což vyplývá ze skutečnosti, že podlahovou plochu bytu tvoří jen podlahová plocha místností [§ 2 písm. j) zákona o vlastnictví bytů].
Postup při opravě lodžií v domě byl realizován správně, a to zcela v souladu s platnými právními předpisy.

JUDr. Milan Paláček (VIII-2005)

 

Aktualizováno (Čtvrtek, 03 Květen 2012 14:40)